En cas de transmission pendant la durée du bail, un abattement est applicable sur la valeur du foncier loué ou les parts sociales du GFA bailleur, de 75 % jusqu’à 300 000 € et de 50 % au-delà.
Quel est le contexte de départ ?
L’exploitation viticole est caractérisée par une valeur élevée du capital foncier souvent déconnectée de la rentabilité de l’exploitation notamment sur les appellations prestigieuses.
Le capital foncier détenu en propre ou par un GFA (groupement foncier agricole) n’est souvent pas la propriété de la structure exploitante et lui est loué par bail rural à long terme ou bail cessible hors cadre familial.
Dans cette situation, le coût de la transmission est largement déconnecté du revenu procuré par le fermage.
Quelles sont les solutions ?
La possibilité de renouveler le bail pour le fermier a pour conséquence de limiter les possibilités de cession du foncier, qui justifie une décote sur la valeur vénale du foncier, variable selon les régions et la durée restant à courir du bail.
En quoi consiste ce dispositif de faveur ?
Les parts de GFV sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit (donations et successions (2)), à hauteur de 75% dans la limite de 300 000 euros (50% au-delà) à condition que les parts soient détenues depuis plus de deux ans et que le successeur ou donataire conserve les parts au minimum cinq ans. Pour bénéficier de cette exonération, les parts doivent être détenues depuis au moins deux ans, sauf si elles ont été attribuées en rémunération d’apports d’immeuble agricoles lors de la constitution du groupement.
D'autre part, la valeur des parts de GFV est exonérée de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) à hauteur de 75 % dans la limite de 101 897 euros (1) (exonération à hauteur de 50 % au- delà de ce seuil).
(1) Article 976 III du code général des impôts (2) Art. 793, 1-4° du code général des impôts